【どこでもマンション鑑定団】人気上昇中の練馬区、公示地価とマンション価格の最新動向を徹底解説

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  1. はじめに
  2. 【どこでもマンション鑑定団】とは
    1. 調査条件
  3. 住宅地は全国平均で2.1%上昇
  4. 練馬区って、こんな街
    1. 23区トップの緑と農地〜自然に寄り添う豊かな暮らし
    2. ジャパンアニメーション発祥の地〜多彩なカルチャーが息づく街
    3. アートと歴史に触れられる知的好奇心の満たし方
    4. 「美味しい」が集まる「ねりコレ」と広がる観光の魅力
  5. 練馬区の地価動向をマンション価格で見てみると・・・
    1. Aマンション（築10年～19年）の価格推移
    2. Bマンション（築20年～29年）の価格推移
    3. Cマンション（築30年～45年）の価格推移
    4. 公示地価（価格）とマンション価格
  6. 🎯ワンポイント：不動産価格は「坪単価」で比較しよう
    1. 坪単価の基礎知識
    2. 具体的な計算例
    3. 単価で比較する利点
  7. 気になっている人は、『KAITRY』で簡単に価格がわかる
  8. 株式会社property technologiesについて
    1. 適用に際しての具体的な注意点
    2. 会社概要

はじめに

2026年3月17日、国土交通省は全国26,000地点を対象とした1月1日時点の公示地価を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比2.8%上昇し、5年連続の上昇を記録しています。より詳しい情報は、「令和8年 地価公示の概要」をご参照ください。

【どこでもマンション鑑定団】とは

本企画「どこでもマンション鑑定団」では、この公示地価の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、標準地周辺のマンション一般市場価格の事例調査を行います。今回は東京都練馬区豊玉北に焦点を当て、直近5年間の価格推移を分析します。

調査条件

  • エリア: 公示地価の変動率が高かった東京都内の標準地（練馬-49）周辺のマンション

  • 築年数: 築10年～19年、築20年～29年、築30年～45年のマンション

  • 広さ: 専有面積70㎡

  • 間取り: 3LDK

  • 階数: 3階

  • 価格データについて: 方位、角部屋、階数、室内コンディション、売主属性（不動産業者・法人・個人）などの価格変動要因を排除し、画一的な条件下で価格を抽出しています。

  • 対象査定年月: 2022年1月1日 / 2023年1月1日 / 2024年1月1日 / 2025年1月1日 / 2026年1月1日

住宅地は全国平均で2.1%上昇

全国の住宅地は平均で前年比2.1%上昇と、堅調な伸びを見せました。特に東京・大阪・名古屋の三大都市圏は平均3.5%伸びており、上昇率の全国上位10位のうち、東京都心部の地点が6カ所を占める結果となっています。

東京23区全体では平均9.0%増を記録し、全23区のうち19区で上昇幅が拡大しています（千代田区など4区は上昇幅が縮小）。上昇率が大きい順に、港区（16.6%）、台東区（14.2%）、品川区（13.9%）と続いています。住宅需要は底堅く、都心部および隣接する利便性・住環境に優れたエリアではマンション需要が旺盛で、地価上昇が継続しています。

こうした都心部の堅調なトレンドを象徴しているのが、本記事で注目する「練馬区」です。特に豊玉北（標準地「練馬-49」）では、9.0%という大きな上昇幅を記録しました。

標準地練馬-49の地価公示データ
図1：標準地「練馬-49」

今回は、この標準地（練馬-49）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

東京都練馬区豊玉北の地図
図2：抽出エリア（東京都練馬区豊玉北）
※出典：国土地理院ウェブサイト（https://maps.gsi.go.jp/）

練馬区って、こんな街

緑と文化が交差する、進化し続ける都心のオアシス「練馬区」の魅力をご紹介します。

23区トップの緑と農地〜自然に寄り添う豊かな暮らし

練馬区は、東京23区内で農地面積、公園・児童遊園の数が共に第1位です（令和5年時点）。広大な「光が丘公園」や「石神井公園」、植物学者・牧野富太郎博士ゆかりの「牧野記念庭園」など、豊かな自然が日常に溶け込んでいます。

ジャパンアニメーション発祥の地〜多彩なカルチャーが息づく街

練馬区は「ジャパンアニメーション発祥の地」として知られ、日本初の長編フルカラーアニメーションを生み出したスタジオがあるなど、多くのアニメーション関連企業が集積しています。公式アニメキャラクター「ねり丸」も区民に愛されています。日本大学芸術学部や武蔵野音楽大学を擁する江古田エリアは、学生街ならではのレトロな雰囲気と、音楽やアートなどのサブカルチャーが融合した独特の魅力があります。

アートと歴史に触れられる知的好奇心の満たし方

文化芸術に触れられる拠点も充実しており、中村橋駅近くの「練馬区立美術館」では日本の近現代美術や練馬区ゆかりの作家の作品が鑑賞できます。「石神井公園ふるさと文化館」や大学構内の施設など、地域の歴史から最先端のアートまで学べる施設が豊富です。

「美味しい」が集まる「ねりコレ」と広がる観光の魅力

区が誇るおすすめ商品コレクション「ねりコレ」では、地域で愛される銘菓やご当地食材を使った絶品メニューが楽しめます。近年では新たな世界的エンターテインメント施設も誕生し、観光地としてのポテンシャルも高まっています。

利便性の高い都市環境と、23区随一の豊かな自然、そしてアニメやアートといった多彩な文化が絶妙なバランスで共存する練馬区は、暮らす人にも訪れる人にも、常に新しい感動と心安らぐ時間を提供してくれる魅力的な街です。

練馬区のより詳しい情報は、以下の公式サイトをご覧ください。

練馬区の地価動向をマンション価格で見てみると・・・

『KAITRY』エンジンを用いて、調査条件を満たすマンションの一般市場価格の推移を見ていきましょう。

Aマンション（築10年～19年）の価格推移

練馬区Aマンションの一般市場価格と坪単価の推移
図3：調査対象 Aマンション（70㎡/3LDK/3階/2012年築）

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は【図3】の通りです。2022年の6,040万円（坪単価：約285万円）から、2023年は6,060万円（約286万円）と微増し、2024年は6,190万円（約292万円）と順調に推移しました。そして2025年には6,930万円（約327万円）へと大きく上昇し、2026年は7,020万円（約331万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

Bマンション（築20年～29年）の価格推移

練馬区Bマンションの一般市場価格と坪単価の推移
図4：調査対象 Bマンション（70㎡/3LDK/3階/2001年築）

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は【図4】の通りです。2022年の4,910万円（坪単価：約231万円）から、2023年は4,930万円（約232万円）と微増し、2024年は5,090万円（約240万円）と順調に推移しました。その後、2025年には5,660万円（約267万円）へと大きく上昇し、2026年は5,740万円（約271万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

Cマンション（築30年～45年）の価格推移

練馬区Cマンションの一般市場価格と坪単価の推移
図5：調査対象 Cマンション（70㎡/3LDK/3階/1995年築）

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は【図5】の通りです。2022年の4,800万円（坪単価：約226万円）から、2023年は4,820万円（約227万円）と微増し、2024年は4,970万円（約234万円）と順調に推移しました。そして2025年には5,540万円（約261万円）へと大きく上昇し、2026年は5,620万円（約265万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

公示地価（価格）とマンション価格

今回の調査では、「Aマンション（築14年）」「Bマンション（築25年）」「Cマンション（築31年）」の一般市場価格が、公示地価と同様に上昇している結果となりました。2022年の坪単価と2026年の坪単価を比較すると、5年間で約16％～17％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

🎯ワンポイント：不動産価格は「坪単価」で比較しよう

マンション購入を検討する際、多くの方が価格や間取りで比較されるかもしれません。しかし、不動産のプロは「坪単価」や「㎡単価」といったより正確な指標を活用し、物件価値を見極めています。この指標を使うことで、マンションを公平に比較することが可能です。

坪単価の基礎知識

  • 「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡

  • 坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

具体的な計算例

たとえば、6,150万円の70㎡のマンションの場合：

  • 6,150万円 ÷ 70㎡ = 約87.8万円/㎡

  • 87.8万円/㎡ × 3.3 = 約289.7万円/坪

単価で比較する利点

  • 広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる

  • エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然

  • リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

マンション鑑定のワンポイントアドバイス

気になっている人は、『KAITRY』で簡単に価格がわかる

本記事を読まれ、ご自身のマンション価格の変動に驚かれた方や、「私の地域だとどうなのだろう？」と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。もしご所有のマンション価格を調べたい場合は、AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてはいかがでしょうか。

『KAITRY』は、マンション名と以下の情報を入力するだけで、最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

  1. 広さ（例：65㎡）
  2. 間取り（例：3LDK）
  3. 階数（例：4階）

※査定結果はAIによる参考価格です。昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。PCやスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認でき、売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

ご所有不動産（マンション）の価値を調べてみる：https://kaitry.com/?utm_source=kanteidanmusashino&utm_medium=referral&utm_campaign=kanteidanmusashino&utm_id=newscast_kanteidanmusashino

株式会社property technologiesについて

株式会社property technologiesは、「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」をミッションに掲げ、年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で、誰もが気軽に住み替えられる未来を目指し、利便性の高い不動産取引を提供しています。

適用に際しての具体的な注意点

  • 上記は令和8年3月末時点の適用法令・通達等に基づき記載しています。

  • 上記事例等は一例であり、実際に適用する場合にはご自身が適用要件を満たしているか専門家等にご確認の上適切にご対応頂きますようお願い致します。

  • 本記事の記載内容にあてはめて適用することを保証するものではありませんのでご留意願います。

会社概要

  • 会社名: 株式会社property technologies

  • 代表者: 代表取締役社長 濱中 雄大

  • URL: https://pptc.co.jp/

  • 本社: 東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階

  • 設立: 2020年11月16日

  • 上場: 東京証券取引所グロース市場（5527）

本掲載内容は、情報提供を目的とし掲載時点の法令等に基づき掲載されており、その正確性や確実性を保証するものではありません。本掲載内容に基づくお客様の決定・行為およびその結果について、当社グループは一切の責任を負いません。最終的な判断はお客様ご自身のご判断でなさるようにお願いします。なお、本掲載内容は予告なしに変更されることがあります。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）