「港区は強気、湾岸は慎重」。再販マンションが示す東京マンション市場の転換点

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  1. 東京マンション市場の転換点：港区は強気、湾岸は慎重
  2. 再販マンションの動向が示す市場の実態
    1. 再販マンション流通量の変化
  3. エリアで異なる投資判断：港区は強気、湾岸は慎重
    1. 港区で続く強気の投資判断
    2. 湾岸エリアで見られる投資の調整
  4. 市場の持続性を左右する実需
  5. 筆者プロフィール

東京マンション市場の転換点：港区は強気、湾岸は慎重

東日本不動産流通機構のデータによると、首都圏の中古マンション成約㎡単価は2026年2月時点で、前年同月比70ヶ月連続の上昇を記録し、1990年9月のバブル期価格を上回る水準に達しました。この統計は、首都圏中古マンション市場がバブル期を超える価格水準に到達したことを示しています。

しかし、この価格上昇は首都圏全体が一様に高騰しているわけではありません。主に東京都、特に東京23区の市場が牽引しており、神奈川県、千葉県、埼玉県の中古マンション価格は比較的穏やかな推移を続けています。このことから、首都圏中古マンション市場は「東京都の突出した上昇」と「周辺エリアの比較的安定した推移」という二層構造になっていると考えられます。

再販マンションの動向が示す市場の実態

東京都、特に23区の中古マンション市場の実態を把握する上で、「再販マンション」の動向は重要な指標となります。再販マンションとは、不動産会社が中古マンションを買い取り、リノベーションなどを行って付加価値を高め、市場に再販売する物件のことです。これは不動産のプロによる投資判断が直接反映されたものと言えるでしょう。

不動産会社は自らの資金を投入し、リノベーション費用や販売コストをかけた上で、将来の市場価格を見込んで再販売を行います。そのため、再販マンションの供給量やエリア分布は、不動産のプロがどのエリアに将来の価格上昇余地を見出しているかを示す先行指標として、非常に高い分析価値を持っています。

再販マンション流通量の変化

東京23区における再販マンションの新規売出数は、市場の変化を明確に示しています。

東京都23区における再販マンション新規売出数の前年比増加率

2024年の再販マンション新規売出数は前年比22％増と大幅な伸びを見せました。これは、不動産価格の上昇局面において、多くの不動産会社が中古マンション市場への投資を拡大した結果と考えられます。しかし2025年になると状況は変化し、新規売出数は前年比マイナス2％と、ほぼ横ばいの水準となりました。

このデータは、2024年に供給が拡大した後、2025年には需要と供給が一定の均衡状態に入った可能性を示唆しています。再販マンションの視点から見ると、現在の東京23区の中古マンション市場は、価格上昇は続いているものの、急激な供給拡大による過熱状態には至っていない可能性が考えられます。

エリアで異なる投資判断：港区は強気、湾岸は慎重

再販マンションの増加率をエリア別に見ていくと、東京23区内でも異なる動きが見えてきます。

東京23区における再販マンション新規売出数のエリア別前年比増加率

港区で続く強気の投資判断

港区では、2024年の再販マンション増加率が前年比11％、2025年には17％と増加率が拡大しました。これは、不動産会社が港区市場に対して引き続き強気の見通しを持っていることを示唆しています。

特に港区の中でも、「浜松町」「港南」「麻布台」「三田」といったエリアでは、2025年に再販マンションの供給が大きく増加しました。

港区内の主要エリアにおける再販マンション新規売出数の前年比増加率

これらのエリアは、大規模再開発の進行や象徴的なタワーマンションの建設など、都市機能の高度化やインフラ整備が進んでいます。そのため、将来的な資産価値の上昇が期待され、富裕層や海外投資家などの強い投資需要が見込まれることから、不動産会社にとっても再販ビジネスの出口価格を高く設定しやすい環境が整っていると言えるでしょう。

湾岸エリアで見られる投資の調整

一方で、中央区の湾岸エリアでは港区とは対照的な動きが見られました。

中央区では、2024年の再販マンション増加率が前年比45％と急激な拡大を見せましたが、2025年には前年比マイナス2％となりました。特に「晴海」「勝どき」といった湾岸エリアでは、再販投資が急速に減速する動きが見られています。

中央区内の湾岸エリアにおける再販マンション新規売出数の前年比増加率

これらのエリアは、投資需要だけでなく、ファミリー層を中心とした実需需要も強い地域です。しかし、近年の急激な価格上昇によって、実需層が購入できる価格帯を大きく超える水準まで市場価格が上昇しました。結果として、不動産会社にとって再販物件の「出口価格」を設定することが難しくなり、新たな投資を控える動きが出てきたと考えられます。

市場の持続性を左右する実需

首都圏中古マンション価格がバブル期の水準を上回ったとされる現在、その価格構造は大きく変化しつつあります。特に注目すべきは、投資需要と実需需要のバランスです。過剰な投資マネーが市場に流入し、実際に居住するための需要を圧迫する状況は、住宅市場の持続性という観点から見ると、非常にリスクの高い状態と言えます。

日本の中古マンション市場は、基本的に実際に住むための「実需」によって支えられてきました。投資需要が市場を押し上げる局面はあっても、最終的に市場を支えるのは居住目的の購入者です。

その意味で、再販マンションの動向は今後の市場を占う重要な指標となります。不動産会社がどのエリアで投資を拡大し、どのエリアで投資を抑制しているのか。その動きを読み解くことによって、東京23区の中古マンション市場の構造変化がより鮮明に見えてくるでしょう。

筆者プロフィール

福嶋 真司氏

福嶋 真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社 データ事業開発室 不動産データ分析責任者
福嶋総研 代表研究員

早稲田大学理工学部を卒業後、大手不動産会社でマーケティング調査を担当。その後、建築設計事務所で法務・労務を担当しました。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発を行う傍ら、顧客企業の不動産事業における意思決定のサポートを行っています。また、大手メディアや学術機関等にもデータ及び分析結果を提供しています。

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