広島・江田島で空き家率31.2%の課題に挑む「センパイモデル」が始動 – 地域住民の”気づき”が空き家流通の鍵に

「センパイモデル」誕生の背景

「センパイモデル」の着想は、代表自身がさとまる不動産の事務所を探していた時の原体験に基づいています。江田島市秋月にある現在の事務所は、地域の方からの紹介で巡り合った空き家でした。この経験から、「地域内の情報ネットワークこそが、空き家流通における最大の資産である」という確信が生まれ、現在のセンパイモデルの設計へと繋がりました。

空き家が点在するのどかな風景。

すでに動き出す「センパイ」たち

センパイモデルは、すでに地域の中で具体的な情報提供に繋がっています。例えば、地域のお寺の住職さんは、長年檀家としてお付き合いのあった方が空き家となり困っていたため、さとまる不動産を紹介した事例があります。また、地域に根ざした事業者も、日頃の繋がりから空き家で困っている方を知り、さとまる不動産へ繋いだケースがあります。このように、地域住民の生活に密着しているからこそ得られる一次情報は、不動産会社だけでは把握しきれない貴重な情報源です。

なぜ今、地域の「目」が必要なのか

全国の空き家は910万戸に上り、広島県では231,400戸、空き家率15.8%と全国平均を上回る状況です。さとまる不動産が活動する江田島市では、2023年の住宅・土地統計調査で空き家率31.2%と県内でも特に高い数値を示しています。一方で、江田島市は2024年に市誕生以来初の人口社会増を達成しており、移住希望者は増加傾向にあります。これは「家は存在するが、住みたい人と繋がっていない」という課題を浮き彫りにしています。

2024年4月には相続登記が義務化され、2026年2月には所有不動産記録証明制度も開始されるなど、不動産の所在把握は進んでいます。しかし、把握された空き家が実際に市場に出るかどうかは別の問題です。国土交通省の「令和6年空き家所有者実態調査」によると、空き家所有者の約58%が相続で取得し、そのうち60%が「処分の手間」を理由に放置していることが分かっています。「売りたいが荷物がある」「買い手がいるか分からない」といった心理的な壁が、多くの空き家が市場に出る手前で停滞する原因となっています。不動産会社が扱えるのは「売りたい」と意思表示された物件に限られるため、制度では届かない「流通前の壁」を乗り越えるには、地域の日常の中にある”気づき”が不可欠です。

「センパイモデル」とは

「あの家、最近誰もいないよ」「持ち主さん、市外に出たらしい」「来年には空き家になりそう」——このような一次情報は、地域住民の日常会話の中から自然に生まれます。「センパイモデル」は、こうした日常の”気づき”を空き家流通の入り口に繋げるための仕組みです。

想定されるセンパイ像

• 長らく地域コミュニティに精通している方々
  地域事業者、自治会・民生委員、社会福祉協議会、住職など、地域に根ざし、空き家所有者との接点が多い方々が想定されます。

• 地域に移住し、新たに事業を起こした方々
  飲食店、宿泊施設、体験観光事業者など、地域外からの来訪者に地域の魅力を伝えるのが得意で、観光・旅行者との接点が多い方々が想定されます。

センパイの流れ

1. 地域の中で空き家（またはその予兆）に気づく
2. 所有者にさとまる不動産を紹介する
3. 成約後、さとまる不動産から紹介特典を受け取る

センパイは仲介者ではなく、契約行為も一切行いません。あくまで「情報の橋渡し役」であり、仲介・契約はすべて宅建業免許を持つさとまる不動産が実施するため、法令上の問題はありません。

センパイへの特典とキャンペーン

センパイとして協力いただく方には、以下の特典が用意されています。

• 紹介物件が成約した場合：商品券1万円分

• 新たにセンパイを紹介し、その紹介者案件が初回成約した場合：両者に商品券1万円分

• センパイ紹介の売主：アットホーム掲載（広告宣伝費）3ヶ月分無料

春のセンパイ倍増キャンペーン

センパイモデルのローンチを記念し、2026年3月15日から4月30日までの期間限定で「春のセンパイ倍増キャンペーン」を実施中です。この期間中にセンパイ経由で成約となった場合、通常1万円の商品券が2万円に増額されます。

さとまる不動産について

さとまる不動産は、広島県の島嶼部を中心に、田舎に特化した空き家仲介を行う不動産事業です。代表の守本怜矢氏は、2級建築士・宅建士・古民家鑑定士・MBA（専門職）の資格を持ち、建築設計事務所での経験や江田島市地域おこし協力隊としての活動を経て、2024年に株式会社milumaを設立しました。建築士の視点による物件価値分析、ドローン・360°カメラを用いた物件の可視化、地域の暮らしとセットでの情報発信を通じて、「家」だけでなく「想いと暮らし」を届ける仲介を実践しています。

対象エリアは江田島市、呉市、尾道市で、今後は東広島市、大崎上島町、三原市へ順次拡大予定です。

背景にある制度改正

近年、空き家問題に対する制度整備が急速に進んでいます。

• 2023年4月 相続土地国庫帰属制度
  相続した不要な土地を国に返還できる制度。所有者不明の土地の予防を目的とします。

• 2024年4月 相続登記義務化
  相続で取得した不動産は3年以内の登記が義務化。未対応には過料を課すことで所有者の明確化を促進します。

• 2024年7月 媒介報酬規制緩和
  800万円以下の空き家について、最大33万円（税込）の媒介報酬の受領が可能に。流通市場の促進を図ります。

• 2026年2月 所有不動産記録証明制度
  被相続人名義の不動産を法務局が一括検索・リスト化。相続人の手続き負担を軽減します。

これらの制度により、不動産の把握と名義整理は進むと見られます。しかし、把握された空き家を「実際にどう動かすのか」という実行の部分を担うのが、この「センパイモデル」です。

代表メッセージ

株式会社miluma 代表取締役の守本 怜矢氏は、空き家問題は制度だけでは解決できないという考えを示しています。地域の中にある「もったいない」という感情こそが最大の資源であるとし、空き家を「負債」としてではなく「誰かの希望の出発点」として繋げたいという想いを語っています。センパイモデルは、地域の方々の日常の気づきがそのまま空き家流通の力になる仕組みとして整備され、地域の希望となれる会社を目指す大切な一歩であると述べています。

会社概要

会社名：株式会社miluma
所在地：広島県江田島市江田島町秋月2丁目5524-1
代表者：守本 怜矢
事業内容：空き家・土地の売買仲介（田舎特化型）
宅地建物取引業：広島県知事（1）第11637号
TEL：0823-36-4336
HP：https://satomaru.studio.site/
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